たくぞうじーさん、たすけてくれー
この前売却した家が雨漏りするみたいで、補償しろって言われてるんだよ。
なんで俺が保障するんだよ!!
それは瑕疵担保責任のことを言っておるのじゃな。
売主は買主に対して保障する責任があるんじゃよ。
瑕疵担保責任??何それ
今から説明してやるから、ちゃんと理解するんじゃよ。
瑕疵担保責任とは
「瑕疵」とは、その目的物に何らかの欠陥・不具合があることで、その品質や性能が損なわれている状態のことを言います。みなさん、不動産を購入しようと思ったらその物件を注意深くチェックしますよね。
でも、地中に埋まっている埋設物や、家の土台が腐食してるかどうかまで把握するのは困難だと思われます。
このように買主が発見不可能なものを不動産の「隠れた瑕疵」といいます。
逆に、注意していれば発見できたものは、隠れた瑕疵には該当しません。
隠れた瑕疵の具体例
建物の瑕疵
- 雨漏りなどの不具合
- シロアリの害
- 建物構造上主要な部位の腐食
- 給排水管の故障、損害
土地の瑕疵
- 土壌汚染
- 地盤が軟弱で土地が陥没
- 廃棄物などの埋設物
上記の「物理的瑕疵」以外にも「心理的瑕疵」があります。
例えば、過去に殺人事件があったなど、買い手にとって大きな心的負担になるものが心理的瑕疵に該当します。
瑕疵担保責任を定めている法律
瑕疵担保責任は複数の法律で定めています。一つずつ見ていきましょう。
民法
民法では、契約の解除及び損害賠償請求は、瑕疵を発見した時(発見した日の翌日)から1年以内に行わなければならないと定義しています。これだけみると、売主は永久的に瑕疵担保責任を負わされるように見えます。
しかし、このような債権には時効があります。瑕疵担保責任の時効は10年です。10年行使しなれば消滅します。
つまり、隠れた瑕疵を追及するには契約から10年以内にしなければならないということです。
民法では期間の定めがないとは、個人間取引の場合は、契約時に両社合意の上で瑕疵担保責任期間を設定するのが一般的です。
宅地建物取引業(宅建業法)
宅建業法では、対象者が限定されます。売主が宅建業者かつ、買主が宅建業者でない場合に限られます。
内容は、売主は引渡日から最低2年は瑕疵担保責任を負うというものです。
2年よりも短い期間の特約を付けた場合は無効となり、民法が適応されます。
買主にとって不利となる特約をした場合、その特約は無効となります。
住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)
品確法は新築住宅を購入する場合に限定されます。適応期間は最低10年で、20年まで延ばすことができます。
因みに新築物件の定義とは、新築されてから人が住んでいない物件で、1年以内のものです。
消費者契約法
消費者契約法は「事業者」と「消費者」が契約する際に、「消費者」の保護を目的としています。事業者には、「法人」と「個人事業主」も含まれます。
つまり、売主が事業者で、買主が一般消費者の場合に適応されます。
消費者契約法では、瑕疵担保責任の期間は定められておりませんが、免責はできません。
※免責については後記します。
民法 | 宅建業法 | 品確法 | 消費者契約法 | ||||
---|---|---|---|---|---|---|---|
定め なし | 最低2年 | 10年~20年 | 定め なし |
||||
売主 | 買主 | 売主 | 買主 | 売主 | 買主 | 売主 | 買主 |
定め なし | 定め なし | 宅建業者 | 宅建業者 以外 | 宅建業者 | 宅建業者 以外 | 事業者 | 消費者 |
瑕疵担保責任免責
読んで字のごとく、瑕疵担保責任を免除するということです。つまり、隠れた瑕疵があっても売主は一切責任持たないので、補修工事が必要な場合でも買主の責任で行ってください。ということです。
瑕疵担保責任免責が可能なのは?
売主が宅建業者で買主が宅建業者以外の場合は、宅建業法で最低2年は瑕疵担保責任を負うと定められているので、宅建業者は基本免責不可です。個人間取引は双方合意していれば、瑕疵担保責任の免責は可能です。
個人間取引で、築古の中古物件の場合は、瑕疵担保責任免責の特約を入れることがよくあります。一般的に瑕疵担保責任の期間は2~3ヶ月で設定します。
但し!売主が瑕疵を知っていた場合は、必ず買主に報告しなければなりません。
知っていたのに報告義務を怠った場合は免責されません!
瑕疵担保責任免責は、誰が売主及び買主になるのかで変わってくるので、下の表にまとめました。
買主 | ||||
宅建業者 | 宅建業者以外の 事業者 | 一般消費者 | ||
売主 | 宅建業者 | 免責〇 | 免責✕ | 免責✕ |
宅建業者以外の 事業者 | 免責〇 | 免責〇 | 免責✕ | |
一般消費者 | 免責〇 | 免責〇 | 免責〇 |
売主は、後から何かあっても一切責任を取らない。買主の責任ですよ。
と言っているので、買主は購入する前にその不動産を調査し、補修工事が必要かどうか、その場合の費用はどれくらいかかるのか把握しておくことが重要となります。
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